Geld & goede raad door Rob Nijman

Geld & goede raad	door Rob Nijman

Wie een dak boven zijn hoofd zoekt, komt voor de keuze te staan: huren of kopen?

Zo’n vier op de tien huishoudens in Nederland woont in een huurhuis. Daar staan behalve plichten ook rechten tegenover. Hoewel een koopwoning ook zo zijn voordelen heeft, kan huren voor veel mensen toch aantrekkelijker zijn. Allereerst ben je flexibeler in je woonsituatie. Vind je ergens anders werk, een nieuwe partner of zie je een leuker huis, dan is de huur zo opgezegd. Daarnaast heb je recht op huurbescherming, kun je in een aantal gevallen huurtoeslag aanvragen en heb je geen kosten aan (groot) onderhoud.
Anders dan een woningeigenaar profiteer je niet van een eventuele waardestijging, maar daar staat weer tegenover dat je niet met een onverkoopbaar huis blijft zitten of een hypotheekschuld als de verkoopprijs tegenvalt. Waar krijg je mee te maken als je kiest voor huren? De belangrijkste vragen en antwoorden op een rij.

  1. Sociale huurwoning of vrije sector?

Huurwoningen zijn er in twee categorieën: sociale huurwoningen en geliberaliseerde woningen, ook wel vrije sector genoemd. Voor sociale huurwoningen gelden maximale huurprijzen en maximale verhogingen. Ook kun je aanspraak maken op huurtoeslag, afhankelijk van maandhuur, inkomen, leeftijd en woonsituatie. Of je recht hebt op een toeslag kun je checken op huurtoeslag.nl.

Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet je je inschrijven bij de gemeente en een woningcorporatie, de aanbieder van sociale huurwoningen.

Die moet minimaal 80 procent van de woningen toekennen aan huishoudens met een inkomen lager dan 35.739 euro. Maximaal 10 procent mag naar inkomens tussen de 35.739 en 39.874 euro. In de resterende 10 procent zijn woningcorporaties vrij.

De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning ligt tot 1 januari 2019 op 710,68 euro per maand. Huur je een zelfstandig woonruimte (eigen toegang, eigen keuken en toilet) met een huurprijs boven dat bedrag, dan huur je in de vrije sector. Daar gelden deze regels niet.

  1. Welke bescherming heb ik als huurder?

In Nederland heb je recht op huurbescherming van de overheid. Zelfs als je onderhuurt van iemand die wettelijk niet mag verhuren. Huurbescherming houdt in dat de verhuurder de huur niet zomaar mag opzeggen. Zelfs een mondelinge huurovereenkomst is voldoende, al is bij een geschil de bewijslast dan wel lastiger.

Huurbescherming geldt niet als sprake is van een afgesproken tijdelijke huurperiode, of voor een woonboot, winkel, ambts- of recreatiewoning en kamerhuur bij een hospita. Zo valt een ambtswoning onder je arbeidsovereenkomst, terwijl een woonboot geen onroerend goed is en niet onder de definitie woonruimte valt. Dat laatste wil de overheid overigens aanpassen.

Bij samenwonen geldt huurbescherming voor beiden. Een intrekkende partner kan verzoeken om medehuurder te worden onder een nieuwe huurovereenkomst. Hij of zij moet de woning wel als hoofdverblijf hebben. Als de verhuurder niet binnen een kwartaal schriftelijke toestemming geeft, kun je een vordering vragen bij de rechter.

Bij een geschil tussen huurder en verhuurder bepaalt een rechter de vervolgstappen. Als je dat wil voorkomen, kan ook de Huurcommissie uitsluitsel geven. Dat is een onpartijdige organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van problemen tussen huurders en verhuurders. Meer info vind je op huurcommissie.nl/procedure.

  1. Welke regels gelden voor het onderhoud van een huurhuis?

Onderhoud is de verantwoordelijkheid van huurder en verhuurder samen. Groot onderhoud ligt bij de eigenaar, kleine aanpassingen bij de bewoner. Naast schoonmaken zijn dat klusjes die gemakkelijk en tegen lage kosten zelf zijn uit te voeren. Denk aan het vastzetten van losse onderdelen, het witten van plafonds en binnenmuren of het vervangen van een ringetje van de kraan.

Reparaties, renovaties en vervanging van alles wat redelijkerwijs aan de woning toebehoort, inclusief inbouwapparatuur, zijn voor rekening van de verhuurder. Op rijksoverheid.nl (zoek op ‘onderhoud huurwoning’) vind je een tabel met de verdeling van onderhoudskosten voor huurder en verhuurder. In een huurcontract mogen geen afspraken staan die in het nadeel van de huurder afwijken van deze tabel.

  1. Wat voor opzegtermijn heb je als (ver)huurder?

Huurder en verhuurder zijn gebonden aan de wettelijke opzegtermijnen. Daarom zijn afwijkende afspraken in huurovereenkomsten niet bindend. Voor huurders is de opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn: als je maandelijks de huur betaalt, is de opzegtermijn dus ook één maand. Als huurder moet je de woning wel in goed staat achter laten. Zo niet, dan kan je nog voor herstelkosten opdraaien.

Voor verhuurders geldt een opzegtermijn van tenminste 3 maanden. Na het eerste afgeronde huurjaar wordt dat 4 maanden. Is de woonduur langer dan 2 jaar, dan wordt dat 5 maanden en vanaf 3 jaar geldt een opzegtermijn van 6 maanden.

Let op: per 1 juli 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 van kracht. Daarin staat dat tijdelijke huurcontracten (maximaal 2 jaar) getekend op of na 1 juli 2016 automatisch eindigen nadat de overeengekomen huurperiode is verstreken.

Huurder en verhuurder dienen de huur per aangetekende brief op te zeggen. Alleen de verhuurder heeft de plicht een wettelijk geldige reden op te geven (zie vraag 5).

Interessant: als de verhuurder het huurobject verkoopt, blijft het huurcontract geldig verhuur onder de Leegstandswet uitgezonderd. Koop of verkoop is namelijk geen geldige reden voor opzegging. De nieuwe eigenaar moet de bestaande overeenkomst automatisch voortzetten en dient zich schriftelijk te melden. Het in gang zetten van een opzegging mag vervolgens pas 3 jaar na dat schrijven.

  1. Welke wettelijke redenen zijn er voor opzegging?

Opzeggen door de verhuurder mag om een beperkt aantal redenen. Dat zijn eigen gebruik, benutting van de woning vanuit het bestemmingsplan van de gemeente en een nieuw huurcontract dat door de huurder niet wordt geaccepteerd. Daarnaast kan het niet nakomen van je plichten grond zijn voor opzegging. Betaal je telkens de huur te laat of zorg je voor overlast, dan mag de verhuurder naar de rechter stappen met de eis het contract te beëindigen. Wil de verhuurder zelf in je huis gaan wonen, dan moet er wel sprake zijn van ‘dringend’ eigen gebruik. Dringend betekent dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen, bijvoorbeeld bij ziekte of invaliditeit.

In de Wet doorstroming huurmarkt is de opzeggingsgrond voor eigen gebruik verruimd. De verhuurder mag nu ook opzeggen als de woning wordt verhuurd aan een promovendus (onderzoeker die aan een universiteit wil promoveren), een gezin van minimaal 8 personen of jongeren tot 28 jaar. Deze specifieke groepen zijn toegevoegd om de verhuurder het recht te geven op te zeggen als de bewoner niet langer tot de doelgroep van de woning behoort, bijvoorbeeld in geval van afstuderen of als kinderen uit een groot gezin het huis verlaten. Deze regeling moet de doorstroming in de huursector bevorderen.

Wordt je huurcontract beëindigd en twijfel je aan de wettelijke gronden? Schakel dan het Juridisch Loket in. Informatie en gratis advies is te vinden op juridischloket.nl.